§ 9 ZDP - Příjmy z nájmu

4.1.1.9

§ 9 ZDP – Příjmy z nájmu

JUDr. Pavla Blažková

Úplné znění

Ustanovení související

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále "ZDP")

  • § 4 – osvobození od daně

  • § 7 – příjmy ze samostatné činnosti

  • § 10 odst. 1 písm. a) – příjmy z příležitostného nájmu movitých věcí

  • § 21c odst. 3 – obecná společná ustanovení o majetkových právech

  • § 22 – zdroj příjmů

  • § 23 až 33 – ustanovení pro zjištění základu daně

  • § 35ca – zrušen s účinností k 1. 7. 2017 – omezení slevy na dani na manžela/manželku a daňového zvýhodnění

  • § 36 – srážková daň

  • § 37 – účinnost mezinárodních smluv

  • § 38e – zajištění daně

• Pokyn GFŘ D-22 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona o daních z příjmů

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014 (dále "NOZ")

  • § 2246 a násl. – nájemné a jiné platby

• Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do 31. 12. 2013

  • § 703 a násl. – společný nájem bytu manžely

• Sdělení č. 31/2007 Sb. m.s. – Smlouva mezi Českou republikou a Rakouskou republikou o zamezení dvojímu zdanění a zabránění daňovému úniku v oboru daní z příjmu a z majetku.

Komentář

K odstavci 1

Jako příjmy z nájmu se zdaňují:

• Příjmy z nájmu nemovitých věcí (tj. domů, jiných staveb, pozemků) nebo bytů či jejich částí bez ohledu na to, zda se jedná o příležitostný nebo trvalý nájem.

• Příjmy z nájmu movitých věcí (např. obrazu, auta, stroje, nábytku), kromě příležitostného nájmu. Za příležitostný nájem lze považovat nájem, který je spíše krátkodobý (trvající několik dnů, týdnů nebo i měsíců v průběhu kalendářního roku), nepravidelný a často se neopakuje. Každý případ se však musí vždy posuzovat s ohledem na konkrétní okolnosti.

• S účinností od 1. 1. 2014 se ustanovení o nájmu použijí i pro pacht, který je novým soukromoprávním institutem občanského práva a je zařazen mezi smlouvy o přenechání věci k užití jinému (§ 2332 NOZ). Stejně jako nájem je pacht úplatným přenecháním věci k užití jinému, na rozdíl od nájmu je však jeho předmětem nejen právo předmět pachtu užívat, ale též ji požívat, tj. brát z ní užitky. Tento režim vyplývá z ustanovení § 21c odst. 3 ZDP. Zvláštní úprava pak platí u pachtu obchodního závodu – viz odst. 7.

Příjmy z nájmu nemovitých a movitých věcí nebo bytů se u fyzických osob zahrnují do příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP, je-li tento majetek vložen do obchodního majetku nebo se jedná o příjem z činnosti provozované na základě živnostenského oprávnění (registrace), případně podle zvláštního předpisu. Jedná se zejména o případy, kdy vedle nájmu jsou poskytovány související služby např. zajištění snídaně a úklidu.

Jako příjmy z nájmu se zdaňují i příjmy plynoucí fyzické osobě v případě, kdy dává někomu jinému do užívání nemovité věci (jejich části) nebo byty (jejich části) anebo movité věci, které má sama v nájmu či podnájmu (kromě příjmů z příležitostného nájmu movitých věcí a příjmů ze samostatné činnosti).

Upozornění na možné chyby

Součástí nájemného z bytů nebo jejich částí nebyly podle ustanovení dřívějšího občanského zákoníku (§ 686 a § 696 ObčZ) úhrady za ceny služeb spojených s užíváním bytu (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou). Obdobně to platilo v případě nájmu nebytových prostor, kdy součástí úhrady nájemného nebyly úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů). Zálohy na ceny těchto služeb, které pronajímatel po uplynutí roku zúčtoval se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnoval do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnoval do daňových výdajů. Obdobně to platí i podle nové právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, která rozlišuje nájemné a jiné platby za služby zajišťované, případně poskytované společně s nájmem (např. § 2246 a násl. NOZ). Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor byl s účinností NOZ zrušen. NOZ obsahuje kromě obecné úpravy nájmu také zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu, o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, o podnikatelském pronájmu věcí movitých a o nájmu dopravního prostředku.

Poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb resp. jejich úhrada zdanitelným příjmem pronajímatele. Příjmy z takto poskytovaných služeb se však nezahrnují do příjmů z nájmu, ale jejich poskytovatel je zahrne buď do dílčího základu daně z příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP nebo do dílčího základu podle § 10 ZDP – ostatní příjmy.

K odstavci 2

Příjmy z nájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů se zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, auto, garáž, pozemek).

Upozornění na možné chyby

Aby si manželé mohli zvolit, kdo bude příjmy z pronájmu zdaňovat, musí být pronajímaný (příp. podnajímaný) majetek ve společném jmění manželů. Nemůže se tedy jednat o majetek, který mají manželé např. v podílovém spoluvlastnictví nebo který je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů.

Obdobně je třeba pečlivě zkoumat, kdo z manželů může zdaňovat příjmy z podnájmu družstevního bytu. Jestliže vznikne před uzavřením manželství jednomu z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne jim sice za trvání manželství společný nájem bytu, ale členství v bytovém družstvu vznikne jen jednomu z manželů. Pouze tento manžel může zdaňovat příjmy z podnájmu družstevního bytu. Pokud by ale právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vzniklo i jen jednomu z manželů za trvání manželství, vznikne manželům nejen společný nájem, ale i společné členství manželů v družstvu. V takovém případě si manželé mohou zvolit, kdo z nich bude příjmy z podnájmu družstevního bytu zdaňovat.

Rozhodnutí, kdo z manželů bude příjmy z nájmu (podnájmu) zdaňovat, se může každý rok měnit.

K odstavci 3

Při stanovení dílčího základu daně z nájmu si pronajímatel může vybrat, zda bude uplatňovat výdaje ve skutečné výši nebo výdaje v procentní výši. Jako výdaj ve skutečné výši lze uplatnit výdaje na dosažení, zajištění i udržení příjmů, tj. např. výdaje na opravy pronajatého majetku, daňové odpisy pronajímaného majetku nebo pořizovací cenu pronajímaného majetku, který se daňově neodepisuje (např. výdaje na nákup nábytku, který je ve vybavení pronajímaného bytu), zaplacenou daň z nemovitostí, pojištění předmětu nájmu apod.

Pokud plynou příjmy z nájmu cizím daňovým rezidentům, je třeba upozornit na zvláštnosti při zdaňování těchto příjmů. Příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů mohou podléhat tzv. zajištění daně podle § 38e ZDP. Nájemci nemovitostí, jež nejsou užívány k bydlení a činnostem s ním spojeným, jsou povinni srazit z částek nájemného ve prospěch cizích daňových rezidentů (pronajímatelů), kteří nejsou daňovými rezidenty členského státu Evropské unie nebo dalších států, které tvoří Evropský hospodářský prostor, 10 % a odvést takto sraženou částku jako tzv. zajištění daně příslušnému správci daně. Zajištění daně se sráží při výplatě, poukázání nebo připsání úhrady ve prospěch pronajímatele. Nájemcům nemovitostí, které jsou užívány k bydlení, povinnost srážet zajištění daně nevzniká. Příjmy z nájmu movitých věcí, které plynou cizím daňovým rezidentům od českých plátců, podléhají podle ZDP srážkové dani buď ve výši 15 %, nebo ve výši 35 %. Vyšší sazba srážkové daně se uplatní jen u cizích rezidentů, kteří nejsou daňovými rezidenty jiného členského státu EU nebo EHP nebo třetího státu, s nímž má Česká republika uzavřenu smlouvu o zamezení dvojímu zdanění nebo smlouvu o výměně informací (§ 36 odst. 1 ZDP). Česká srážková daň se však uplatní jen v případě, když příslušná dvoustranná mezinárodní smlouva o zamezení dvojího zdanění, kterou je Česká republika vázána, stanoví, že tento příjem cizího daňového rezidenta může být zdaněn rovněž v České republice. Nájemce movité věci by si měl proto ověřit, zda je pronajímatel českým nebo cizím daňovým rezidentem a zda je povinen provést srážku daně. V zásadě platí, že sražená daň je konečnou daní a příjmy takto zdaněné se již neuvádějí do daňového přiznání pronajímatele. V případě poplatníků, kteří jsou daňovými rezidenty členského státu Evropské unie nebo dalších států, které tvoří Evropský hospodářský prostor, platí výjimka [§ 36 odst. 8 (dříve odst. 7) ZDP], která jim umožňuje zahrnout tyto příjmy do svého daňového přiznání a započíst si sraženou daň na celkovou daňovou povinnost, což pro ně může být výhodnější.

Poplatníci s příjmy z nájmu movitých nebo nemovitých věcí mohou tvořit tzv. rezervy na opravy hmotného majetku, které lze uplatnit jako…